Via l’abuso anche se sono passati 40 anni

Può chiedere la demolizione il condominio costretto a suo tempo a subire i lavori che modificarono la facciata dello stabile

Nel nostro palazzo circa quarant’anni fa il proprietario di un’unità immobiliare adibita a negozio autorizzò arbitrariamente il conduttore a realizzare, a proprie spese, un cornicione di cemento armato nella facciata senza aver preventivamente richiesto l’autorizzazione né al Comune né agli altri comproprietari. Alla fine degli anni Novanta tutti i proprietari costituirono il condominio e approvarono all’unanimità le tabelle millesimali. Adesso il cornicione è ammalorato e richiede interventi urgentissimi. L’amministratore chiede il pagamento pro quota millesimale. Noi condomini asseriamo invece che tali lavori siano da attribuire esclusivamente al proprietario del negozio. Oltretutto questa modifica non è mai stata sanata. Avvocato Bassu le chiedo, a nome di tutto il condominio, chi ha ragione e se il condominio può richiedere il ripristino dello stato originario.

Ci facciamo una domanda ancora una volta: ma i quesiti non dovevano essere di carattere generale?

Ciò detto, l’utilizzo delle parti comuni dell’edificio da parte dei singoli condomini non può essere mai contrario alle norme imperative e di carattere urbanistico. La realizzazione di opere senza l’osservanza delle prescrizioni amministrative sancite dal Testo Unico in materia edilizia comporta, tra l’altro, il dovere di ripristinare lo stato dei luoghi o, se possibile, chiedere la sanatoria dei lavori realizzati.

Nonostante il dibattito sorto nelle sedi giudiziali europee circa la prescrittibilità degli ordini di demolizione a seguito di abusi edilizi, l’orientamento maggioritario della giurisprudenza italiana appare ad oggi consolidato sulla natura amministrativa della demolizione sicché non risulta soggetta a prescrizione.

Va inoltre segnalato come l’articolo 31 co. 2 D.P.R. 380/2001 riconduce la demolizione al proprietario, nel nostro caso il condominio, oltreché all’autore dell’abuso con conseguente responsabilità di entrambi al necessario ripristino dello stato dei luoghi.

Infatti, nonostante il decorso di molto tempo, permane l’abuso e in assenza di sanatoria non è possibile tollerare l’alterazione dell’edificio priva di autorizzazione.

Naturalmente occorrerà verificare in concreto l’incidenza dell’opera e il periodo in cui venne costruita anche se per le modalità descritte nel quesito è astrattamente e verosimilmente riconoscibile la necessità di un permesso di costruire.

Per quanto riguarda il rapporto privatistico tra i condomini, occorre anzitutto notare come, nonostante il condominio non fosse formalmente costituito nel tempo in cui venne perpetrato l’abuso, si applica la disciplina dettata dal Codice Civile in tema di comunione dei beni.

L’articolo 1102 codice civile vieta a ciascun comproprietario di apportare sulle cose comuni modifiche idonee ad alterarne la destinazione, ad arrecare danno agli altri partecipanti o comunque in spregio delle regole sulla comproprietà.

L’azione con la quale il condomino di un edificio chiede la rimozione di opere effettuate sulla cosa comune in violazione

della norma citata ha natura reale e pertanto non è suscettibile di prescrizione. Pertanto i costi della demolizione parrebbero a carico del proprietari del negozio. Inutile dire che andranno verificati, con particolare attenzione, tempi e modi degli interventi.

Avvocato Giuseppe Bassu

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