La Nuova Sardegna

Nel giugno 2012 ho stipulato un compromesso di vendita del mio circolo privato: metá dell'importo mi é stato dato come caparra ed il restante doveva essermi dato in vari acconti trimestrali con il tutto da saldare entro il mese di ottobre 2013, alla stipula del contratto. Acquisita la caparra e dopo aver dato alcuni acconti, l’acquirente ha smesso di pagare e mi ha comunicato informalmente di voler recedere dal contratto, chiedendo indietro gli acconti già versati e rifiutandosi di riconsegnarmi le chiavi del circolo. Faccio presente che dal giugno del 2012 ho concesso al compratore di aprire il circolo e di lavorarci fino alla stipula del contratto. Da circa un mese il circolo é chiuso e l’acquirente, danneggiando il portone di ingresso, vi ha apposto un grosso lucchetto. Devo restituire gli acconti già versati? Posso entrare nel locale con la mia copia di chiavi? Gli acconti eventualmente da restituire ammontano a circa 14 mila euro: posso considerarli come affitti non riscossi?

Il caso ha natura contenziosa e non prettamente notarile, pertanto le indico in linea di massima per quanto di nostra competenza alcune riflessioni che comunque vanno confrontate con un parere legale.Al fine di un esatto inquadramento della fattispecie, sarebbe necessario leggere le clausole tutte del preliminare, e la esatta qualificazione giuridica attribuita alla autorizzazione ad occupare l'immobile (se possesso, detenzione,comodato o altro titolo). Ipotizzando che il preliminare abbia avuto ad oggetto il trasferimento di proprietà dell'immobile in cui ha sede il circolo privato (ed escludendone la natura commerciale per definizione stessa), ed ipotizzando altresì che il promittente acquirente sia stato immesso nel possesso materiale dell'immobile, i suoi quesiti meritano risposta per lei negativa. Gli acconti che Lei ha ricevuto in base al contratto preliminare non possono essere imputati a canone di affitto perché il contratto che lei ha firmato è diverso, infatti non si può mutare la causa contrattuale unilateralmente. Posto inoltre che lei riferisce di richiesta verbale della controparte di voler recedere dal contratto, ottenendo la restituzione degli anticipi versati, e posto che lei dissente da tale soluzione, mi sembra non esservi spazio per una risoluzione consensuale dell'accordo, per cui le strade sono due: 1) una soluzione transattiva nella quale si trovi un punto intermedio di accordo ( es. riconoscimento a suo favore di una indennità per il periodo di occupazione dell'immobile, da imputare in parte agli acconti ricevuti, con restituzione da parte sua della differenza) per evitare una lite giudiziaria; 2) la instaurazione di un contenzioso legale, nel quale è a sua scelta se chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, ovvero l'esecuzione in forma specifica dello stesso, che consiste in una sentenza del giudice dichiarativa dell'obbligo di concludere il contratto e completare il pagamento delle somme. Nel primo caso potrà richiedere che gli acconti ricevuti siano quindi da imputare quale risarcimento danni, e nel secondo caso gli stessi saranno sempre computabili in conto del totale prezzo pattuito. In entrambi i casi, non credo possa rientrare unilateralmente in possesso dell’immobile, poiché ciò potrebbe configurare ipotesi di responsabilità a suo carico, dovendo ottenere la restituzione del possesso per via consensuale o giudiziale. (L’Ufficio studi del Consiglio notarile)