Regolamento, non è necessaria l’unanimità

L’adozione delle tabelle millesimali è vista di buon occhio dalla legge

Abito in un condominio composto da 21 unità immobiliari della medesima metratura. L’art. 2 del regolamento condominiale, di cui è introvabile il verbale di approvazione, stabilisce che le spese condominiali vanno ripartite in parti uguali. In una recente assemblea, hanno deliberato, a maggioranza e non all’unanimità, di applicare le tabelle millesimali. Tale verbale è nullo?

La ripartizione delle spese condominiali avviene, salvo diversa convenzione, in modo proporzionale al valore di ciascuna unità immobiliare. L’art. 1123 cod. civ. lascia uno spazio, per così dire, di autonomia condominiale dal momento che, accanto al criterio legale della ripartizione delle spese secondo millesimi di proprietà, è ammessa una “diversa convenzione”. Dai dati forniti risulta che un vecchio e introvabile regolamento condominiale avesse previsto il criterio di divisione delle spese in parti uguali tra tutti i proprietari delle singole unità immobiliari. Va anzitutto osservato come il regolamento citato parrebbe non avere natura contrattuale sia perché, verosimilmente, non è inserito negli atti di vendita delle abitazioni sia poiché non contiene limitazioni ai diritti dei singoli condomini né maggiori diritti per alcuni di essi. Tale regolamento assume forma e natura assembleare od “ordinaria”, secondo la dicitura della Cassazione, sicché può essere modificato successivamente attraverso le maggioranze richieste dall'art. 1136 cod. civ e non con l'unanimità. L'art. 69 disp. att. cod. civ. richiede l'unanimità, in certi casi, soltanto per la modifica o revisione delle tabelle millesimali ma non per la loro adozione ex novo. Sotto questo profilo non parrebbe quindi esistere alcun motivo di nullità della delibera che ha adottato le tabelle millesimali. La giurisprudenza di legittimità commina la sanzione della nullità soltanto alle delibere prive di elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell'assemblea, quelle che vadano ad incidere su diritti individuali su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino.

Anche per queste ragioni, non parrebbero esistere motivi di nullità. L'adozione delle tabelle millesimali è vista di buon occhio dalla legge che favorisce anche il ricorso all’autorità giudiziaria al fine di redigerle ove non vi sia un accordo tra le parti.

Avvocato Giuseppe Bassu

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