La Nuova Sardegna

Cortese avvocato, ho acquistato circa un anno fa un immobile nuovo da un’impresa. Ho richiesto alla Telecom l’allaccio per utilizzare la linea Adsl e con stupore ho scoperto che l’impresa non ha predisposto il cavidotto per permettere l’allaccio. È possibile? Posso fare qualcosa?

I servizi telefonici che consentono di ricevere il segnale per la configurazione di una linea Adsl necessitano di infrastrutture idonee ai collegamenti dei cavi all’interno degli immobili. La legge, sensibile alle esigenze dell’“era cibernetica”, prevede che gli immobili di nuova costruzione debbano essere dotati di sistemi per la ricezione e l’accesso ai servizi a banda ultralarga. In particolare l’art. 135-bis del Testo Unico in materia edilizia prescrive la realizzazione dei cavidotti e dei collegamenti per l’accesso ai servizi in tutte le costruzioni il cui permesso di costruire sia stato presentato dopo il 1° Luglio 2015. A prescindere da questo dato che non viene specificato nel quesito proposto, l’esistenza del cavidotto parrebbe una qualità essenziale di un immobile di nuova costruzione. Al di là della disciplina di settore, infatti, occorre verificare se l’assenza del cavidotto possa essere configurata come mancanza di qualità essenziale per l’uso a cui il bene è destinato oppure come vizio del bene. Il primo caso ricorre quando il bene venduto difetta di un elemento caratterizzante e imprescindibile sicché la mancanza del cavidotto per la ricezione internet non pare poter rientrare in questa categoria, data la funzione prettamente abitativa di un immobile. La giurisprudenza ha, invece, interpretato estensivamente l’art. 1490 cod. civ. che stabilisce la garanzia contro vizi che rendono il bene inidoneo all’uso oppure determinino una riduzione del valore. Questi vizi possono essere ricondotti alle carenze dei requisiti di funzionalità, utilità e pregio che la cosa dovrebbe presentare. La mancanza del cavidotto che non consente alla compagnia telefonica di realizzare l’allaccio parrebbe quindi individuare un vizio del bene in base al quale il compratore può chiedere la riduzione del prezzo, purché faccia denunzia all’impresa-venditore entro 8 giorni dalla scoperta e non sia trascorso più di un anno dalla consegna dell’immobile. Non appare invece proporzionato il rimedio risolutorio dal momento che non parrebbe esiste una gravità del vizio tale da incidere sulla causa del contratto.(Avv. Giuseppe Bassu)