Vie d’uscita contrattuali dalle scorrettezze
Il recesso e la risoluzione sono strumenti differenti, ma con premesse diverse, per raggiungere lo stesso scopo
01 febbraio 2017
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Avvocato, a settembre ho sottoscritto un contratto per la locazione transitoria di un immobile, regolarmente registrato per il massimo tempo di 18 mesi. Al momento del mio ingresso l’immobile si presentava con alcuni lavori da fare per la sua messa in sicurezza perciò ho fatto aggiungere, alla voce “altre clausole” la seguente: «il locatore dichiara che verranno eseguiti, in tempi ragionevoli e utili al conduttore, gli interventi di messa in sicurezza». C’è anche una scrittura privata nella quale il locatore dichiara che i lavori saranno eseguiti entro un mese dalla registrazione del contratto. Ad oggi, nonostante i richiami, i lavori non sono stati ancora eseguiti. Come comportarmi senza ricorrere alla clausola “recesso del conduttore con preavviso di due mesi”?
Il quesito era ben più lungo e, in verità, troppo specifico; ne abbiamo dunque estratto alcuni problemi di interesse generale. Prima di esaminare da vicino il caso rappresentato occorre chiarire due concetti diversi tra loro: recesso e risoluzione del contratto.
Il primo sta ad indicare il potere riconosciuto ad una parte, legalmente o convenzionalmente, di sciogliere unilateralmente il contratto in occasione di determinati presupposti di fatto. La risoluzione del contratto, invece, è un rimedio contro l’inadempimento nonché per far fronte a situazioni sopravvenute che rendano il contratto non più equilibrato. Nella locazione di immobili, il locatore è obbligato a mantenere il bene in uno stato idoneo a all’uso convenuto, ovvero quello abitativo; nel caso rappresentato, inoltre, il contratto prevedeva espressamente l’obbligo per il locatore di intervenire per il ripristino della sicurezza degli ambienti. Dagli elementi forniti parrebbe esistere un deficit di potenza elettrica nonché la presenza di cavi scoperti pericolosi per la salute del conduttore, presumibilmente fuori norma e inservibili per il corretto funzionamento del riscaldamento.
Stante l’evidenziata pericolosità, che andrà comunque verificata nel caso concreto, l’art. 1580 cod. civ. consente la risoluzione del contratto nonostante i vizi del bene fossero noti già al momento della stipulazione. In ogni caso, superando le problematiche relative alla prova del pericolo di cui si è detto, il conduttore potrà agire in giudizio per la risoluzione del contratto dovuta al grave inadempimento del locatore, ai sensi della regola generale sancita dall’art. 1453 cod. civ. Il conduttore, infine, parrebbe legittimato a chiedere il risarcimento dei danni subiti e la ripetizione dei canoni già versati nonché ad eccepire al locatore il suo inadempimento nelle ipotesi in cui faccia richiesta dei canoni di locazione.
Avvocato Giuseppe Bassu
