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Sassari

Aumenti arbitrari? Fuori dall’equo canone ogni rincaro è nullo

Gentile avvocato Bassu, ho stipulato un contratto di locazione commerciale per due capannoni ad uso deposito e punto vendita. La società con cui ho fatto i contratti da ormai 7 anni, regolarmente...

01 febbraio 2017
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Gentile avvocato Bassu, ho stipulato un contratto di locazione commerciale per due capannoni ad uso deposito e punto vendita. La società con cui ho fatto i contratti da ormai 7 anni, regolarmente chiede un aumento dell’affitto sostenendo che il contratto preveda la possibilità di questi aumenti.Le sembra possibile?

L’autonoma regolazione degli interessi attraverso la stipulazione di un contratto di locazione non può eliminare quelle garanzie che la legge stabilisce a favore del conduttore, in virtù della sua presunta posizione di debolezza economica. Ogni contratto di locazione commerciale prevede clausole finalizzate alla individuazione del canone dovuto al locatore. In particolare l’art. 32 della nota Legge sull’equo canone consente l’inserimento nel contratto di clausole dirette all’adeguamento del prezzo in relazione al potere d’acquisto della moneta.

È tuttavia necessario circoscrivere l’ambito di operatività di questa clausola, dal momento che potrebbe trasformarsi in un abuso da parte del locatore. Come osservato da una recente pronuncia della Cassazione, ogni pattuizione che abbia ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’articolo 32 della legge sull’equo canone, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla. La differenza tra “aggiornamento” e “aumento” si fonda su dati oggettivi e soggettivi. In particolare si avrà un vero e proprio aumento illegittimo ogniqualvolta l’incremento del canone sia svincolato da fatti oggettivi che impongano una rivalutazione nonché dalla periodicità di queste maggiorazioni.

Nel caso rappresentato, nonostante non vengano precisati tutti gli elementi per una valutazione accurata della vicenda, parrebbe che il locatore abbia richiesto ripetutamente gli incrementi del canone senza oggettivi riscontri, adducendo quale giustificazione una clausola contrattuale.

Sul punto la giurisprudenza ammette il ricorso al rimedio di cui all’articolo 79, comma 1 della Legge indicata, che prescrive la nullità delle clausole diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente consentito.

Pertanto, previo attento esame della problematica, il conduttore parrebbe tutelato dalla legge e potrebbe quindi richiedere la ripetizione dei pagamenti non dovuti.(Avv. Giuseppe Vassu)

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