La Nuova Sardegna

Sassari

Rent to buy, adesso il cugino inadempiente rischia lo sgombero

Circa cinque anni fa ho venduto un appartamento ad un cugino. Venendo incontro alle sue esigenze e considerando il legame di parentela, nel contratto abbiamo pattuito davanti al notaio che l’immobile...

30 novembre 2016
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Circa cinque anni fa ho venduto un appartamento ad un cugino. Venendo incontro alle sue esigenze e considerando il legame di parentela, nel contratto abbiamo pattuito davanti al notaio che l’immobile sarebbe stato trasferito al termine di 7 anni durante i quali mio cugino avrebbe dovuto pagare ogni mese un importo di 650 euro e un importo di 80mila euro a dicembre 2021, data in cui sarebbe stato fatto il rogito. Da quasi un anno non vengono pagate questi canoni e dubito che fra un anno potrà pagarmi la cifra indicata. Posso fare qualcosa a questo punto?

La prassi commerciale e immobilare ha condotto alla nascita di nuovi contratti per il trasferimento di beni immobili. La situazione descritta dal lettore individua quello che oggi viene chiamato “rent to buy”, ossia un contratto di vendita particolare dove l’acquisto della proprietà è differita ad un momento diverso dalla conclusione dell’affare, ma che consente di entrare immediatamente nel possesso dell’immobile versando periodicamente un canone di locazione.

Dagli elementi forniti, pur dovendo essere svolta un’analisi concreta della vicenda, parrebbe che il cugino non abbia una semplice opzione di acquisto né che gli importi costituiscano rate di un acquisto già perfezionato né, infine, eventuali patti di riservato dominio o riscatto. Stando così le cose, si assiste ad una vicenda complessa dove il trasferimento della proprietà avverrà a dicembre 2021 mediante stipulazione del rogito.

Nel caso rappresentato, inoltre, il conduttore – futuro acquirente – si è reso inadempiente nella corresponsione dei canoni pattuiti per cui parrebbe poter richiedere la risoluzione del contratto previa diffida ad adempiere.

Infatti il cugino non versa da più di un anno le somme a titolo di canone, configurando un inadempimento grave che trova tutela, anche ai sensi dell’art. 1453 cod. civ., attraverso il rimedio risolutivo a cui si accompagna anche il trattenimento delle somme ricevute a titolo di indennità e, in ogni caso, il risarcimento del danno in relazione anche alla perdita di chance per mancata vendita dell’appartamento.

Inoltre, la giurisprudenza ritiene che un contratto di questo genere, stipulato con atto pubblico, sia titolo esecutivo in forza del quale può essere richiesto lo sgombero.(Avv. Giuseppe Bassu)

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