Aiuto, è spuntata una casa nel mio oliveto
Dopo oltre trent’anni un lettore scopre che un rudere è diventato una villetta. E ora rischia di pagare parte delle imposte
12 marzo 2014
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Nel 1981 acquistai un terreno olivetato e, come si legge anche nell’atto notarile, entrai in possesso anche del diritto pari a un terzo “pro indiviso” su un fabbricato rurale non visibile dalla mia proprietà a causa delle piante di ulivo e di un certo dislivello del terreno che ne precludeva la visuale. Circa due anni fa, durante una delle rarissime visite al mio uliveto, ho scoperto che il fabbricato rurale, al tempo dell'acquisto una struttura inagibile, era diventato una casa di civile abitazione con un piano rialzato. Il responsabile delle modifiche strutturali ha sempre evitato accuratamente di mettermi al corrente. Allo stato attuale, cosa ne è del mio “terzo pro indiviso” e, soprattutto, come dovrei comportarmi per rimettere le cose a posto?
I Romani (antichi) che di diritto si intendevano molto più dei moderni, avevano una massima che tradotta dice “le leggi non aiutano chi dorme”. Cioé a distanza di oltre trenta anni sembra molto difficile che Lei possa ottenere qualcosa anche in via giudiziale. Il nostro Codice civile, all’articolo 1158, prevede che chi ha posseduto un bene immobile altrui palesemente, pacificamente e senza frode ed ininterrottamente per oltre venti anni ne diventa proprietario e può ricorrere al giudice per vedere riconosciuto questo suo diritto di proprietà con una sentenza per intervenuta usucapione. È da precisare, comunque, che anche se Lei riuscisse a farsi riconoscere il diritto di proprietà, questo riguarderebbe esclusivamente 1/3 dell’originario fabbricato e 1/3 della porzione edificata sull’area occupata dallo stesso in quanto - ovviamente -nessun diritto può vantare sull’ampliamento realizzato sul terreno del suo confinante.
In questa ipotesi -sempre che riesca a farsi riconoscere il suo (ex) diritto - poiché Lei si avvantaggerebbe di un’opera eseguita da altri con propri mezzi, dovrà in qualche modo compensare il suo confinante. (art.936 c.c.) Vi sono, però, fondati dubbi che Lei ottenga qualche risultato a meno che non si raggiunga un accordo col confinante. Questi, infatti, a qualunque Sua domanda giudiziale si opporrebbe eccependo l’intervenuta usucapione. Lei dovrebbe accertare a chi sia intestata attualmente la casa perché se Lei è ancora cointestato corre il rischio di dover pagare le imposte sul suo terzo di proprietà in quanto le intestazioni catastali sono fiscalmente determinanti. In questa ipotesi si potrebbe con un accordo di conciliazione riconoscere in capo al confinante l'avvenuta usucapione in modo da liberarsi almeno dall’obbligazione fiscale. Se la casa è intestata solamente al suo confinante (con “miracoli” che in altri tempi avvenivano in catasto) sarebbe interesse del suo vicino regolare - anche con la conciliazione - la situazione in quanto -in assenza di regolarizzazione - dai registri immobiliari risulterà sempre che per l'originaria porzione di fabbricato non è assoluto proprietario. E ciò in caso di vendita da parte dello stesso potrebbe essere un grave impedimento soprattutto davanti ad eventuale richiesta di un finanziamento bancario.
Per quanto riguarda la conciliazione per accertamento dell’usucapione, di recente introdotta nel nostro sistema, è da ricordare che essa deriva da un accordo che lega solamente le parti in causa contrariamente alla sentenza emanata dal giudice che accerta l'esistenza dell'intervenuta usucapione nei confronti anche dei terzi.
Ufficio studi del Consiglio notarile dei distretti riuniti di Sassari, Nuoro e Tempio Pausania
